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【榜单】青岛楼市第一季度总结,3月共成交12975套二手房超越新房!-九游会网址

卓易数据2024-04-01 11:27:17来自北京市

今年青岛楼市相“小阳春”短暂地波动了一个小峰段,刚过去的三月市场最明显的表现是的热度高于市场,且二手房成交超越新建商品房,背后是对市场的预期。且在3月底青岛陆续射出两只政策利好箭——提高最高115万,利率阶段性取消下限。

据卓易数据统计:截止到3月30日,今年青岛新建商品房成交14601套,成交189.37万㎡,成交总价274.85亿同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。

其中3月份新建商品房成交6767套,成交建面89.20万㎡成交总价130.52亿,二手房成交6208套,二手房合计成交12975套环比2月分别上涨119.78%、128.22%、140.40%;同比去年分别下降42.26%,34.66%、37.16%其中3月新建成交5207套,14264元/㎡。

【政策层面】:2月20日,央行宣布5年下调25个基点,这是2019年lpr改革以来最大降幅,利率3.75%,二套房利率4.15%。

3月29日最后一个工作日,青岛连发两条利好楼市:第一,提高,最高可贷115万。第二,青岛阶段性取消商贷利率下限,最低可至3.45%新的利好政策接下来还会继续。

二手房层面:挂牌量增加明显,影响了买家对的预期和信心,在去年“911”新政后挂牌量激增,降价和砍价空间空前,博弈间买家十分强势,部分主城核心次新项目“赔本”甩出,在成交结构方面,基本150-200万左右的房源成交为主

土地市场:青岛土地市场近两年供应与成交下降,逐渐平衡市场的供求关系。2月26日,2024年青岛第一批次市辖区供地清单发布13宗地占地面积约58.42万㎡,总建筑面积约110.41万㎡。3月成交4宗,成交总价17.29亿,总建面22.65万㎡,除了东李刘家下河地块被亿联获得外,市南宁夏路地块、白云山地块、黄岛科大地块均为平台公司收入,市北盐滩路地块中止。

拟出让时间段:2024-02-26~2024-5-27

第一批次地块具体信息可点击——《2024年青岛第一批次预供应土地清单

各区商品房成交情况


(去化周期已去除死库存)

去化周期相比2023年延长,由于去年7月后流速减缓,目前为26个月。老胶南目前为20个月,为全市最低的区域相比此前也拉长。

其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的33个月,源于新都心一个老项目大洋花园取证办证,新项目诺德逸安居、青铁安澜地、新汇星城的取证以及在售楼盘去化放缓。

从市场实际的去化速度和有效存量来看去化,最乐观的依旧是老市北,虽然整体的去化速度也有所下滑,但整体存量及客户厚度来看,尤其是浮山后片区相对安全垫厚实。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河李沧东部未来在售楼盘超过10个,加上次新二手房的量,竞争残酷压力满格,本已红海的东李,又新增了郑庄3宗地预告以及亿联拿下的刘家下河。“价格战”早已好几轮昆仑天麓湾、青山湖岸、招商操盘璀璨璟园、达和川已经开盘,东大物流园青铁芳华地也面市,东李的未来竞争以及价格战将会越来越激烈。


张村河进入“卷道”,整个片区由于供地节奏的速度,承压严重。目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价;而海信、华润、越秀&青铁和樾府已经开盘,无论是产品还是示范区竞争都很激烈,海信018地块海信璟悦也已开盘签约超过2亿;019地块又被海信拿下,海信成为张村河最大的开发单位;现房静山悦园改为盛世悦府在售;而北岸的崂山湾大宇地块暂未有动静。


城阳区(含高新区)多年来首次签约反超西海岸,成交3523套,其中青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿、中巍白云山居3.14亿、金秋泰和郡2.92亿、星河湾2.27亿、国学公馆1.02亿、保利大国璟未来之城1.52亿。


西海岸成交3011套,占全市约20.6%,成交占比从此前的超3成下滑,且连续下滑仅原胶南的成交占全市约14.23%西海岸的黑卓天筑网签3.30亿、万科翡翠长江1.62亿、中海半山雲境1.58亿、荣泰雍和府1.56亿、中德生态园1.33亿


即墨区网签1803套,多是集中签约,青铁香溪地5.05亿、中梁拾光漫城8146万、永合华府7930万、即墨万达广场7079万、首创禧悦学府6801万


2024年1-3月在全市的商品去化中,从需求结构来看,100㎡以下的占比17.8%相比上个月比重增长,100-120㎡面积段成交最多占比38.02%,与120-150㎡两个面积段加起来合计约71%


全国市场的分化异常明显,改善型产品为市场支撑,而且越来越卷品质及产品的创新,改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看,随着地价推动产品档次升级,中高端改善产品成为供应主力,另一个趋势是去年年底以来,主城区的刚改产品项目增加。


房企排行


在商品房top10中除了金茂、保利和中海,有7家是青岛本土企业,top5中除了金茂均为本土企业


海信地产签约金额15.83亿,今年首个超过10亿的房企,网签7.02万㎡,其中海德山庄网签3.77亿、海信璟悦2.06亿、海信璞悦1.02亿、海信悦澜山0.95亿、海信依云小镇0.88亿。


中国金茂第二,网签9.97亿,签约面积5.43万㎡,业绩主要来自大云谷金茂府5.88亿、金茂中欧国际城1.49亿、世园金茂府1.5亿。


天一仁和第三网签9.33亿,主要来自于豪宅项目天一仁和吾疆、天一仁和云玺雅颂1.42亿、天一仁和珑樾一品1.06亿等。


本土鲁信置业、和达集团均超过9个亿,进入top5。


【权益榜】


本榜单是根据卓易数据的独立研究,将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分,剔除重复并表、重复计算的统计方法展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”,更能清楚一家房企的实际业绩,更好的用于课题研究和监测。


房企股权结构在如今的市场下是动态变化的重新梳理了各大房企项目股权的变动,重新排出权益榜top10。


权益榜top5中均为本土房企


海信地产13.25亿作为本土头部房企的海信独立开发项目多,少数的合作项目中也占有绝对控股权。


鲁信置业第二,9.3亿,主要得益于鲁信有邻花园。


君一控股第三8.93亿,来源于大云谷金茂府。


新建单盘排行

top10中前7个项目位于传统市内四区,4个位于崂山区以及1个横跨崂山的大云谷金茂府。


新建市场中,2024年1-3月青岛top10项目累计销售合计约35.94亿,第一的鲁信有邻花园6.86亿;青铁香溪地成交5.05亿第二第三的青建金宸府签约4.05亿。


商办单盘排行


商办市场中,top10网签32.79亿,鑫海财富大厦11.22亿;金地华章4.05亿;青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿、崂山七英里3.16亿、大云谷金茂府3.03亿。


特别说明:

1,统计时间:2024.1.01-2024.3.30;
2,本榜单统计口径签约备案,不包含退房;
3,商品房包含商品,公寓,办公和商业,不包含保障房;
4,商办包含公寓,办公和商业;
5,本文数据来源于青岛房地产数据收集整理,仅供参考

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