山东地产4月报 | “金三银四”平淡收场，山东16地市表现如何？-九游会网址

前言

行业调整期，传统的“金三银四”置业旺季也失去了往日的荣光。二手房持续挤压空间，中央政治局会议明确提出要“消化存量和优化增量住房”，自然资源部也发声要求“去化超过36个月的，应暂停新增商品出让”。当下大战打响，新的挑战已然来临。

2024年4月份，山东各地市具体表现究竟如何？一起通过山东多城市月报来看下！

2024年4月全国地产政策

全国

4月政策形势总结

●央行：加大对“市场 保障”的住房供应体系金融支持力度；

●中共中央政治局：统筹研究消化存量和优化增量住房政策措施；

●自然资源部：去化超过36个月的，应暂停新增商品出让。

郑州、南京等城市陆续启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作，为满足人民群众改善需求降低门槛；

福州、南昌等城市先后出台阶段性取消下限等政策，旨在激活市场活力；

成都、海口等城市则进一步取消或放松、，助力扩大增量。

2024年4月山东地产资讯

山东

发布2023年年度报告

4月28日，山东省住房和城乡建设厅举行新闻通气会，解读《山东省2023年年度报告》。2023年山东全年发放20.19万笔896.54亿元，同比上升7.69%、23.48%，支持职工购建房2520.90万平方米，贷款期内职工可节约支出134.7亿元。

济南

《济南市容积率计算规则》

4月12日，济南市自然资源和规划局发布关于《济南市容积率计算规则》（征求意见稿）公开征求意见的公告，围绕鼓励设置、增加阳台、第四代住宅等方面提出新的计容标准，通过指定新的建筑容积率计算规则推动第四代住宅建设。

青岛

将实行“”新制度

4月2日，青岛市住房和城乡建设局等7部门联合发布《青岛市2024年进一步促进平稳健康发展若干政策》，政策措施包括推行“”制度，上浮，优化二手房“带押过户”流程，支持高品质住宅开发建设，以及取消首套下限等。据悉，青岛将实施“房票”制度。

烟台

大部分银行利率下调

烟台阶段性取消首套住房商业性利率下限之后，房贷利率不断下降。据媒体报道，烟台大部分银行已经下调了个人15个基点，从3.75%降为3.6%。

潍坊

城市更新融资第一笔贷款

奎文区2024年城市更新融资第一笔贷款，即由潍坊城投集团负责的樱桃园小学片区6亿元贷款，已顺利获得工商银行的授信，期限长达10年，这标志着奎文区城市更新融资取得开门红。

济宁

出台公积金新政

4月17日出台的《关于调整最高额度的通知》中提出，针对多子女家庭，购买首套或二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度提高至100万元；购买高品质住宅的职工家庭，住房公积金贷款最高额度提高至90万元。同时符合以上两种情形的家庭，住房公积金贷款最高额度取最高限额，不做累加。

泰安

出台房地产新政

为进一步促进平稳健康发展，拉动房地产消费，泰安精准分析不同群体需求，从需求端发力，出台购房优惠、以旧换新、企业优惠等多项惠民利企措施，更好满足居民刚性和需求。

威海

供应计划公示

4月3日，威海市自然资源和规划局发布威海市区2024年度供应计划。2024年度国有建设用地供应计划总量213宗、面积15782.73亩。其中居住、商业服务业用地34宗、1753.02亩。

德州

利好发布，备案就能入学

4月24日，德城区人民政府新闻办公室发布《德城区促进平稳健康发展的若干措施(试行)》，其中提到多条关于德州人的优惠措施。措施包含“乐学在德城”、“安居在德城”、“乐游在德城”、“健康在德城”、“乐业在德城”、“乐居在德城”等六项内容。

滨州

政策调整

在滨州购买自住住房申请贷款，贷款职工夫妻双方正常缴存，最高贷款额度由60万元提高至80万元；贷款职工单方正常缴存，最高贷款额度由40万元提高至50万元。首套、二套住房上限保持一致。 贷款职工为多子女家庭的，最高贷款额度上浮20%。贷款职工购买高品质住宅申请住房公积金贷款的，最高贷款额度上浮20%。高品质住宅以住建部门认定为准。将贷款额度计算公式由“贷款额度=（主借款人账户余额 配偶账户余额）×25（精确到万元）”调整为“贷款额度=（主借款人账户余额 配偶账户余额）×30（精确到万元）”。

2024年4月山东商品房销售数据

01

济南

2024年4月，济南（不包括钢城区、莱芜区）成交和供应均出现了回落迹象，新增供应2525套，34.17万㎡，环比下降30%；成交2805套，38.54万㎡，环比下降47%，16699元/㎡，环比上升6%。

截止4月底，全市去尾库存存量476万㎡(主城区狭义库存)，去化为14个月。

02

青岛

4月，青岛新建供应34.83万㎡、2580套，环比下降3.5%，同比下降49.4%；1-4月累计供应114.59万㎡、8760套，供应面积同比下降39.8%。

本月全市共有484个项目录得成交，比上月增加34个，共成交46.28万㎡、3645套，环比下降18.4%，同比下降37.7%，成交14734元/㎡，同环比持平。1-4月累计成交170.46万㎡、13385套，同比下降44.1%。

截至4月底，全市存量1229万㎡，去化拉长至18.3个月。

03

济宁

2024年1-4月，济宁市城区走势偏弱，4月份销量环比下降。商品住宅项目销售金额排行榜top10合计销售金额为9.3亿元，本月top10门槛值提高至0.6亿元。商品住宅项目销售面积top10合计销售面积为9.7万平，排行榜半数项目销售面积超过1万平。

04

聊城

2024年4月，聊城市主城区商品房共2126套。其中，住宅用房568套；商业用房45套；办公（及）35套；其它（车储）1478套。网签总量相较3月份共增加795套。

住宅网签数据568套，其中东昌府区网签271套依然占比最大，其次是旅游度假区142套，开发区111套，高新区42套，其他区域2套。

05

烟台

2024年1-4月，烟台六区商品房市场累计成交金额50.54亿元，供应29.42万㎡，成交48.77万㎡，供小于求，去库存态势，成交10361元/㎡。

4月，烟台六区商品房市场成交金额16.7亿元，供应15.01万㎡，成交15.99万㎡，成交10446元/㎡，整体来看量价齐升。（仅包含正常销售的商品房备案数据，不含其余备案数据）

06

泰安

据泰安市管理服务中心网站公布的数据统计，泰安4月份共签售住宅362套，4.4万㎡。环比3月份出现了回落。

07

威海

2024年1-4月，威海商品房市场成交金额约25.39亿元，供应12.94万㎡，成交24.03万㎡，成交10569元/㎡。

4月，威海商品房市场成交金额约8.25亿元，供应5.13万㎡，成交7.93万㎡，成交10409元/㎡。相较3月，供销齐升，成交略有下滑。

08

临沂

4月，临沂供销量较上月缩减，与去年同期相比有所提升，整体价格结构性回落。整月新增面积10.5万㎡，环比减少21%，同比增加13%；成交面积7.1万㎡，环比减少36%，同比增加1%；成交8247元/㎡，环比减少17%，同比减少17%；整体存量为152万㎡，已推库存去化为24个月，北城、河东、兰山库存去化压力较大。

09

淄博

4月，据淄博市网签数据统计显示，销量前盘合计网签成交共386套，相较2月环比下降21.86%（3月为494套）。

10

菏泽

2024年4月，菏泽城区备案成交654套，与3月份相比大幅下滑近4成。从价格方面来看，整体备案成交约6345元/㎡，环比微涨1.62%。

11

潍坊

2024年4月，据世联行数据，潍坊市区重点监测的91个项目，合计认购423套；县市区重点监测的51个项目，合计认购116套，销量略有下滑。

2024年4月山东16地市土拍数据

（土地用途：涉宅用地、）

2024年4月，山东各地市土地出让节奏有所放缓，供应成交规模回落。16地市除泰安、淄博外均有土地出让，共成交64宗（仅指涉宅用地、），总出让156.44万㎡，相较上月环比减少20.8%（上月为197.54万㎡）；共揽金53.97亿元，环比减少27.14%（上月为74.07亿元）。其中涉宅用地37宗，27宗。拿地企业中，国企占比71.87%，民企28.13%。

方面，济南位列第一，揽金13.33亿元；青岛位列第二，揽金8.51亿元；第三名为潍坊，揽金7.57亿元。

涉宅用地方面，4月涉宅用地共出让37宗、132.2万㎡，较上月环比上涨11.76%（上月为118.29万/㎡），临沂、威海、济南位列前三，其中临沂总出让面积40.74万㎡（10宗）；威海总出让面积34.74万㎡（8宗），位列第二；济南总出让面积15.9万㎡（4宗），排名第三。国企仍旧是拿地主力，占比达72.97%，民企占比为27.03%。

金三银四成色不足，山东楼市以平淡收场。4月份，山东楼市成交量并未延续3月的上升趋势，对外披露数据的11个地市中有8座城市楼市销量环比下降，占据山东省半数。但这并非个例，据诸葛数据研究中心监测数据显示，二线及三均现“跌多涨少”局面，成交承压。值得一提的是，在略显萧条的大环境中，聊城、烟台、威海三城成交量稳步上升，尤其是烟威两地，量价齐升。

土地方面，4月份整体土地成交规模较3月有所回落，但涉宅用地的出让宗数及面积环比上升。国企牢守拿地主力军地位，占据大壁江山。需要注意的是，自然资源部重磅发声：“去化超过36个月的城市，应暂停新增商品出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。”预计后续土地供应量会有所缩减。

总的来看，4月份市场承压，城市分化较为明显，目前仍处调整通道。当前市场利好信号不断传出，泰安、德州等城市加入“以旧换新”阵容，定向助力新房交易。预计随着宽松政策的持续发酵，成交端或将逐步呈现一定的积极效果。

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